NIE e IBI: guia para proprietários não residentes em Espanha (2026)
Como pedir o NIE a partir do estrangeiro e quanto custa, quem paga o IBI, como se calcula e quando se aplica o agravamento por casa vazia.
Se tem uma casa em Espanha e vive no estrangeiro, há duas siglas que o acompanham desde o primeiro dia: o NIE, sem o qual não pode comprar nem declarar nada, e o IBI, o imposto municipal sobre imóveis que chega todos os anos, arrende ou não.
Os números fiscais do arrendamento para não residentes, como as taxas de 19 % e 24 % ou o rendimento imputado, estão reunidos com as suas fontes na ficha de referência de Espanha.
O que é o NIE e para que precisa dele um proprietário?
O NIE (Número de Identidad de Extranjero) é o número pessoal que Espanha atribui aos estrangeiros com interesses económicos, profissionais ou sociais no país. Um proprietário precisa dele para assinar a escritura de compra, pagar o IBI, entregar o Modelo 210 e para quase qualquer trâmite com as Finanças ou com a câmara municipal.
O NIE não o torna residente. É apenas um número de identificação: a sua residência fiscal continua a depender de onde vive.
Como se pede o NIE a partir do estrangeiro?
| Passo | Detalhe |
|---|---|
| Onde | No consulado de Espanha do seu país de residência, ou em Espanha junto da Polícia Nacional com marcação |
| Formulário | EX-15 |
| Motivo | Interesses económicos: a compra, uma herança ou o arrendamento do imóvel |
| Documentos | Passaporte e cópia, formulário assinado e comprovativo do motivo, por exemplo o contrato-promessa (contrato de arras) |
| Taxa em Espanha | 9,84 €, modelo 790 código 012 (Ordem PJC/617/2025) |
Se o pedir num consulado, o montante e a forma de pagamento são indicados pelo próprio consulado.
O que é o IBI e quem o paga?
O IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) é um imposto municipal anual sobre imóveis. Paga-o quem é proprietário a 1 de janeiro: nesse dia vence o imposto do ano inteiro (artigos 63 e 75 da lei espanhola das finanças locais).
Calcula-se sobre o valor cadastral (valor catastral), que pode consultar no portal online do Cadastro, e cada câmara municipal fixa a taxa. Para imóveis urbanos, a taxa geral fica entre 0,4 % e 1,1 %.
| Exemplo | Montante |
|---|---|
| Valor cadastral | 120.000 € |
| Taxa aprovada pela câmara | 0,6 % |
| IBI anual | 720 € |
Posso passar o IBI ao inquilino?
Sim, se o acordarem por escrito no contrato, indicando o montante anual (artigo 20.1 da lei espanhola do arrendamento urbano). Sem essa cláusula, paga o proprietário. Explicamos isto, com as despesas de condomínio e os serviços, em quem paga cada despesa do arrendamento.
Numa zona de pressão habitacional, um novo contrato não pode acrescentar despesas que o anterior não imputava ao inquilino.
Há agravamento do IBI para casas vazias?
Só nas câmaras que o aprovam no seu regulamento, e só se se cumprirem duas condições ao mesmo tempo: a casa está desocupada há mais de dois anos, de forma continuada e sem causa justificada, e o titular tem quatro ou mais imóveis de uso habitacional.
| Situação | Agravamento máximo sobre o imposto |
|---|---|
| Desocupada há mais de dois anos | 50 % |
| Desocupada há mais de três anos | 100 % |
| O titular tem duas ou mais casas desocupadas no mesmo município | Até mais 50 pontos, com um máximo de 150 % |
Um proprietário com uma ou duas casas em Espanha fica fora deste agravamento. A segunda habitação de um estrangeiro não é abrangida só por ficar vazia grande parte do ano.
E o IBI no Modelo 210?
Se reside na UE ou no EEE e arrenda a casa, o IBI é uma das despesas que pode deduzir no Modelo 210, na proporção dos dias arrendados. Se a casa não for arrendada, declara um rendimento imputado sobre o valor cadastral. Taxas e prazos estão no guia do imposto de não residentes.
Perguntas frequentes
Posso pedir o NIE antes de comprar?
Sim. O motivo económico pode ser a compra que está a preparar; por isso costuma apresentar-se o contrato-promessa ou a documentação do negócio.
Quem paga o IBI se vender a casa a meio do ano?
Perante a câmara, quem era proprietário a 1 de janeiro. Comprador e vendedor podem acordar na escritura reparti-lo na proporção do tempo em que cada um foi titular.
Como pago o IBI a viver no estrangeiro?
O mais cómodo é o débito direto numa conta bancária espanhola. Também pode ser pago no portal online da câmara municipal ou do organismo que gere a sua cobrança.
Informação geral, atualizada a setembro de 2026, baseada na lei espanhola das finanças locais, na lei do arrendamento urbano e na Ordem PJC/617/2025. Não é aconselhamento fiscal: as taxas do IBI e os agravamentos são fixados por cada câmara municipal.