NIE et IBI : guide pour les propriétaires non-résidents en Espagne (2026)
Obtenir le NIE depuis l'étranger et son coût, qui paie la taxe foncière IBI, comment elle se calcule et quand s'applique la majoration pour logement vide.
Si vous possédez un logement en Espagne et vivez à l'étranger, deux sigles vous accompagnent dès le premier jour : le NIE, sans lequel vous ne pouvez ni acheter ni déclarer quoi que ce soit, et l'IBI, la taxe foncière municipale qui arrive chaque année, que vous louiez ou non.
Les chiffres fiscaux de la location pour les non-résidents, comme les taux de 19 % et 24 % ou le revenu imputé, sont réunis avec leurs sources dans la fiche de référence Espagne.
Qu'est-ce que le NIE et pourquoi un propriétaire en a-t-il besoin ?
Le NIE (Número de Identidad de Extranjero) est le numéro personnel que l'Espagne attribue aux étrangers ayant des intérêts économiques, professionnels ou sociaux dans le pays. Un propriétaire en a besoin pour signer l'acte d'achat, payer l'IBI, déposer le Modelo 210 et pour presque toute démarche auprès du fisc ou de la mairie.
Le NIE ne fait pas de vous un résident. C'est seulement un numéro d'identification : votre résidence fiscale dépend toujours de l'endroit où vous vivez.
Comment obtenir le NIE depuis l'étranger ?
| Étape | Détail |
|---|---|
| Où | Au consulat d'Espagne de votre pays de résidence, ou en Espagne auprès de la Police nationale sur rendez-vous |
| Formulaire | EX-15 |
| Motif | Intérêts économiques : l'achat, une succession ou la location du bien |
| Documents | Passeport et copie, formulaire signé et justificatif du motif, par exemple le compromis de vente (contrato de arras) |
| Taxe en Espagne | 9,84 €, formulaire 790 code 012 (arrêté PJC/617/2025) |
Si vous passez par un consulat, c'est lui qui fixe le montant et le mode de paiement.
Qu'est-ce que l'IBI et qui le paie ?
L'IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) est une taxe foncière municipale annuelle. Elle est due par celui qui est propriétaire le 1er janvier : ce jour-là naît l'impôt de toute l'année (articles 63 et 75 de la loi espagnole sur les finances locales).
Elle se calcule sur la valeur cadastrale (valor catastral), consultable sur le portail en ligne du Cadastre, et chaque mairie fixe le taux. Pour les biens urbains, le taux général se situe entre 0,4 % et 1,1 %.
| Exemple | Montant |
|---|---|
| Valeur cadastrale | 120 000 € |
| Taux voté par la mairie | 0,6 % |
| IBI annuel | 720 € |
Puis-je répercuter l'IBI sur le locataire ?
Oui, si vous le convenez par écrit dans le bail, en indiquant le montant annuel (article 20.1 de la loi espagnole sur les baux urbains). Sans cette clause, c'est le propriétaire qui paie. Nous le détaillons, avec les charges de copropriété et les fournitures, dans qui paie quels frais de location.
En zone tendue, un nouveau bail ne peut pas ajouter des charges que le précédent n'imputait pas au locataire.
Existe-t-il une majoration de l'IBI pour les logements vides ?
Seulement dans les mairies qui l'adoptent par délibération, et seulement si deux conditions sont réunies : le logement est vide depuis plus de deux ans, de façon continue et sans motif justifié, et le propriétaire détient quatre biens à usage d'habitation ou plus.
| Situation | Majoration maximale de l'impôt |
|---|---|
| Vide depuis plus de deux ans | 50 % |
| Vide depuis plus de trois ans | 100 % |
| Le propriétaire a au moins deux logements vides dans la même commune | Jusqu'à 50 points de plus, plafonné à 150 % |
Un propriétaire d'un ou deux logements en Espagne échappe à cette majoration. La résidence secondaire d'un étranger n'est pas concernée du seul fait qu'elle reste vide une bonne partie de l'année.
Et l'IBI dans le Modelo 210 ?
Si vous résidez dans l'UE ou l'EEE et louez le logement, l'IBI fait partie des charges déductibles dans le Modelo 210, au prorata des jours loués. Si le logement n'est pas loué, vous déclarez un revenu imputé sur la valeur cadastrale. Taux et délais sont dans notre guide sur l'impôt des non-résidents.
Questions fréquentes
Puis-je demander le NIE avant d'acheter ?
Oui. Le motif économique peut être l'achat que vous préparez ; c'est pourquoi on fournit en général le compromis de vente ou les documents de l'opération.
Qui paie l'IBI si je vends le logement en cours d'année ?
Vis-à-vis de la mairie, celui qui était propriétaire le 1er janvier. Acheteur et vendeur peuvent convenir dans la vente de le répartir au prorata de la durée de détention de chacun.
Comment payer l'IBI en vivant à l'étranger ?
Le plus simple est le prélèvement sur un compte bancaire espagnol. Il peut aussi se payer sur le portail en ligne de la mairie ou de l'organisme chargé du recouvrement.
Information générale, à jour de septembre 2026, fondée sur la loi espagnole sur les finances locales, la loi sur les baux urbains et l'arrêté PJC/617/2025. Ce n'est pas un conseil fiscal : les taux d'IBI et les majorations sont fixés par chaque mairie.