NIE e IBI: guía para propietarios no residentes en España (2026)
Cómo se pide el NIE desde fuera de España y cuánto cuesta, quién paga el IBI, cómo se calcula y cuándo se aplica el recargo por vivienda vacía.
Si tienes una vivienda en España y vives fuera, hay dos siglas que te acompañan desde el primer día: el NIE, sin el que no puedes comprar ni declarar nada, y el IBI, el impuesto municipal que llega cada año tanto si alquilas como si no.
Las cifras fiscales del alquiler para no residentes, como los tipos del 19 % y el 24 % o la renta imputada, están recogidas con su fuente en la ficha de referencia de España.
¿Qué es el NIE y para qué lo necesita un propietario?
El Número de Identidad de Extranjero es el número personal que España asigna a los extranjeros con intereses económicos, profesionales o sociales en el país. Un propietario lo necesita para firmar la escritura de compra, para pagar el IBI, para presentar el modelo 210 y para casi cualquier trámite con Hacienda o con el ayuntamiento.
El NIE no te convierte en residente. Es solo un número de identificación: tu residencia fiscal sigue dependiendo de dónde vives.
¿Cómo se pide el NIE desde fuera de España?
| Paso | Detalle |
|---|---|
| Dónde | En el consulado de España de tu país de residencia, o en España ante la Policía Nacional con cita previa |
| Formulario | EX-15 |
| Motivo | Intereses económicos: la compra, una herencia o el alquiler de la vivienda |
| Documentos | Pasaporte y copia, formulario firmado y justificante del motivo, por ejemplo el contrato de arras |
| Tasa en España | 9,84 €, modelo 790 código 012 (Orden PJC/617/2025) |
Si lo tramitas en un consulado, el importe y la forma de pago los indica el propio consulado.
¿Qué es el IBI y quién lo paga?
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles es un impuesto municipal y anual. Lo paga quien es propietario el 1 de enero: ese día se devenga el impuesto del año entero (artículos 63 y 75 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales).
Se calcula sobre el valor catastral, que puedes consultar en la sede electrónica del Catastro, y cada ayuntamiento fija el tipo. Para inmuebles urbanos, el tipo general está entre el 0,4 % y el 1,1 %.
| Ejemplo | Importe |
|---|---|
| Valor catastral | 120.000 € |
| Tipo aprobado por el ayuntamiento | 0,6 % |
| IBI anual | 720 € |
¿Puedo repercutir el IBI al inquilino?
Sí, si lo pactáis por escrito en el contrato, indicando el importe anual (artículo 20.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos). Sin ese pacto, lo paga el propietario. Lo detallamos, junto con comunidad y suministros, en quién paga cada gasto del alquiler.
En una zona tensionada no puedes añadir en un contrato nuevo gastos que el anterior no repercutía al inquilino.
¿Hay recargo del IBI si la vivienda está vacía?
Solo en los ayuntamientos que lo aprueban en su ordenanza, y solo si se cumplen dos condiciones a la vez: la vivienda lleva más de dos años desocupada de forma continuada y sin causa justificada, y el titular tiene cuatro o más inmuebles de uso residencial.
| Situación | Recargo máximo sobre la cuota |
|---|---|
| Desocupada más de dos años | 50 % |
| Desocupada más de tres años | 100 % |
| El titular tiene dos o más viviendas desocupadas en el mismo municipio | Hasta 50 puntos más, con un máximo del 150 % |
Un propietario con una o dos viviendas en España queda fuera de este recargo. La segunda residencia de un extranjero no entra por el simple hecho de estar vacía buena parte del año.
¿Y el IBI en el modelo 210?
Si resides en la UE o el EEE y alquilas la vivienda, el IBI es uno de los gastos que puedes deducir en el modelo 210, prorrateado por los días alquilados. Si la vivienda no se alquila, declaras una renta imputada sobre el valor catastral. Los tipos y plazos están en la guía del impuesto de no residentes.
Preguntas frecuentes
¿Puedo pedir el NIE antes de comprar?
Sí. El motivo económico puede ser la compra que estás preparando; por eso se suele aportar el contrato de arras o la documentación de la operación.
¿Quién paga el IBI si vendo la vivienda a mitad de año?
Ante el ayuntamiento, quien era propietario el 1 de enero. Comprador y vendedor pueden pactar en la compraventa repartirlo en proporción al tiempo que cada uno ha sido titular.
¿Cómo pago el IBI viviendo fuera de España?
Lo más cómodo es domiciliarlo en una cuenta bancaria española. También puede pagarse en la sede electrónica del ayuntamiento o del organismo que gestiona su recaudación.
Información general, actualizada a septiembre de 2026, basada en la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, la Ley de Arrendamientos Urbanos y la Orden PJC/617/2025. No es asesoramiento fiscal: los tipos del IBI y los recargos los fija cada ayuntamiento.