NIE e IBI: guida per i proprietari non residenti in Spagna (2026)
Come chiedere il NIE dall'estero e quanto costa, chi paga l'imposta sugli immobili IBI, come si calcola e quando si applica la maggiorazione per le case vuote.
Se possiedi una casa in Spagna e vivi all'estero, due sigle ti accompagnano dal primo giorno: il NIE, senza il quale non puoi comprare né dichiarare nulla, e l'IBI, l'imposta comunale sugli immobili che arriva ogni anno che tu affitti o no.
I dati fiscali dell'affitto per i non residenti, come le aliquote del 19 % e del 24 % o il reddito imputato, sono raccolti con le loro fonti nella scheda di riferimento Spagna.
Che cos'è il NIE e perché serve a un proprietario?
Il NIE (Número de Identidad de Extranjero) è il numero personale che la Spagna assegna agli stranieri con interessi economici, professionali o sociali nel paese. Un proprietario ne ha bisogno per firmare il rogito, per pagare l'IBI, per presentare il Modelo 210 e per quasi ogni pratica con il fisco o con il comune.
Il NIE non ti rende residente. È solo un numero di identificazione: la tua residenza fiscale continua a dipendere da dove vivi.
Come si chiede il NIE dall'estero?
| Passaggio | Dettaglio |
|---|---|
| Dove | Al consolato di Spagna del tuo paese di residenza, oppure in Spagna presso la Polizia nazionale su appuntamento |
| Modulo | EX-15 |
| Motivo | Interessi economici: l'acquisto, un'eredità o l'affitto dell'immobile |
| Documenti | Passaporto e copia, modulo firmato e prova del motivo, per esempio il contratto preliminare (contrato de arras) |
| Tassa in Spagna | 9,84 €, modulo 790 codice 012 (ordinanza PJC/617/2025) |
Se lo chiedi in un consolato, importo e modalità di pagamento li indica il consolato stesso.
Che cos'è l'IBI e chi lo paga?
L'IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) è un'imposta comunale annuale sugli immobili. La paga chi è proprietario il 1° gennaio: quel giorno nasce l'imposta dell'intero anno (articoli 63 e 75 della legge spagnola sulla finanza locale).
Si calcola sul valore catastale (valor catastral), che puoi consultare sul portale online del Catasto, e ogni comune fissa l'aliquota. Per gli immobili urbani l'aliquota generale è tra lo 0,4 % e l'1,1 %.
| Esempio | Importo |
|---|---|
| Valore catastale | 120.000 € |
| Aliquota approvata dal comune | 0,6 % |
| IBI annuale | 720 € |
Posso addebitare l'IBI all'inquilino?
Sì, se lo concordate per iscritto nel contratto, indicando l'importo annuale (articolo 20.1 della legge spagnola sulle locazioni urbane). Senza quel patto paga il proprietario. Lo spieghiamo, insieme a spese condominiali e utenze, in chi paga ogni spesa dell'affitto.
In una zona tesa un nuovo contratto non può aggiungere spese che il precedente non addebitava all'inquilino.
C'è una maggiorazione dell'IBI per le case vuote?
Solo nei comuni che la approvano nel proprio regolamento, e solo se si verificano due condizioni insieme: la casa è vuota da più di due anni, in modo continuativo e senza giustificato motivo, e il titolare possiede quattro o più immobili a uso residenziale.
| Situazione | Maggiorazione massima sull'imposta |
|---|---|
| Vuota da più di due anni | 50 % |
| Vuota da più di tre anni | 100 % |
| Il titolare ha due o più case vuote nello stesso comune | Fino a 50 punti in più, con un massimo del 150 % |
Un proprietario con una o due case in Spagna resta fuori da questa maggiorazione. La seconda casa di uno straniero non rientra solo perché resta vuota gran parte dell'anno.
E l'IBI nel Modelo 210?
Se risiedi nell'UE o nel SEE e affitti la casa, l'IBI è una delle spese che puoi dedurre nel Modelo 210, in proporzione ai giorni di affitto. Se la casa non è affittata, dichiari un reddito imputato sul valore catastale. Aliquote e scadenze sono nella guida all'imposta per non residenti.
Domande frequenti
Posso chiedere il NIE prima di comprare?
Sì. Il motivo economico può essere l'acquisto che stai preparando; per questo di solito si presenta il contratto preliminare o la documentazione dell'operazione.
Chi paga l'IBI se vendo la casa a metà anno?
Davanti al comune, chi era proprietario il 1° gennaio. Acquirente e venditore possono concordare nella compravendita di ripartirlo in proporzione al periodo in cui ciascuno è stato titolare.
Come pago l'IBI vivendo all'estero?
La soluzione più comoda è l'addebito diretto su un conto bancario spagnolo. Si può pagare anche sul portale online del comune o dell'ente che ne gestisce la riscossione.
Informazione generale, aggiornata a settembre 2026, basata sulla legge spagnola sulla finanza locale, sulla legge sulle locazioni urbane e sull'ordinanza PJC/617/2025. Non è consulenza fiscale: aliquote IBI e maggiorazioni le fissa ogni comune.