NIE und IBI: Leitfaden für nichtansässige Eigentümer in Spanien (2026)
Wie Sie die NIE vom Ausland aus beantragen und was sie kostet, wer die Grundsteuer IBI zahlt, wie sie berechnet wird und wann der Leerstandszuschlag gilt.
Wenn Sie in Spanien eine Immobilie besitzen und im Ausland leben, begleiten Sie zwei Abkürzungen vom ersten Tag an: die NIE, ohne die Sie weder kaufen noch eine Erklärung abgeben können, und die IBI, die kommunale Grundsteuer, die jedes Jahr fällig wird, ob Sie vermieten oder nicht.
Die Steuerzahlen für nichtansässige Vermieter, etwa die Sätze von 19 % und 24 % oder das unterstellte Einkommen, stehen mit ihren Quellen im Referenzblatt Spanien.
Was ist die NIE und wofür braucht ein Eigentümer sie?
Die NIE (Número de Identidad de Extranjero) ist die persönliche Nummer, die Spanien Ausländern mit wirtschaftlichen, beruflichen oder sozialen Interessen im Land zuteilt. Ein Eigentümer braucht sie für die Kaufurkunde, für die Zahlung der IBI, für das Modelo 210 und für fast jeden Vorgang beim Finanzamt oder bei der Gemeinde.
Die NIE macht Sie nicht zum Ansässigen. Sie ist nur eine Identifikationsnummer: Ihre steuerliche Ansässigkeit hängt weiterhin davon ab, wo Sie leben.
Wie beantrage ich die NIE von außerhalb Spaniens?
| Schritt | Detail |
|---|---|
| Wo | Beim spanischen Konsulat in Ihrem Wohnsitzland oder in Spanien bei der Nationalpolizei mit Termin |
| Formular | EX-15 |
| Grund | Wirtschaftliche Interessen: der Kauf, eine Erbschaft oder die Vermietung der Immobilie |
| Unterlagen | Reisepass mit Kopie, unterschriebenes Formular und Nachweis des Grundes, zum Beispiel der Reservierungsvertrag (contrato de arras) |
| Gebühr in Spanien | 9,84 €, Formular 790 Code 012 (Verordnung PJC/617/2025) |
Beantragen Sie die NIE beim Konsulat, legt das Konsulat Betrag und Zahlungsweise selbst fest.
Was ist die IBI und wer zahlt sie?
Die IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) ist eine jährliche kommunale Grundsteuer. Sie zahlt, wer am 1. Januar Eigentümer ist: An diesem Tag entsteht die Steuer für das ganze Jahr (Artikel 63 und 75 des spanischen Gesetzes über die Gemeindefinanzen).
Berechnet wird sie auf den Katasterwert (valor catastral), den Sie im Online-Portal des Katasters abfragen können, und jede Gemeinde legt den Satz fest. Für städtische Immobilien liegt der allgemeine Satz zwischen 0,4 % und 1,1 %.
| Beispiel | Betrag |
|---|---|
| Katasterwert | 120.000 € |
| Von der Gemeinde festgelegter Satz | 0,6 % |
| Jährliche IBI | 720 € |
Kann ich die IBI auf den Mieter umlegen?
Ja, wenn Sie es schriftlich im Mietvertrag vereinbaren und den Jahresbetrag angeben (Artikel 20.1 des spanischen Mietgesetzes). Ohne diese Klausel zahlt der Eigentümer. Mehr dazu, zusammen mit Hausgeld und Versorgung, in wer welche Mietkosten trägt.
In einem angespannten Wohnungsmarkt darf ein neuer Vertrag keine Kosten hinzufügen, die der vorige nicht auf den Mieter umlegte.
Gibt es einen IBI-Zuschlag bei Leerstand?
Nur in Gemeinden, die ihn in ihrer Satzung beschließen, und nur wenn zwei Bedingungen gleichzeitig erfüllt sind: Die Wohnung steht seit mehr als zwei Jahren leer, ununterbrochen und ohne triftigen Grund, und der Eigentümer besitzt vier oder mehr Wohnimmobilien.
| Situation | Höchstzuschlag auf die Steuer |
|---|---|
| Leerstand über zwei Jahre | 50 % |
| Leerstand über drei Jahre | 100 % |
| Eigentümer hat zwei oder mehr leerstehende Wohnungen in derselben Gemeinde | Bis zu 50 Punkte mehr, höchstens 150 % |
Ein Eigentümer mit einer oder zwei Wohnungen in Spanien fällt nicht unter diesen Zuschlag. Die Zweitwohnung eines Ausländers ist nicht betroffen, nur weil sie einen Großteil des Jahres leer steht.
Und die IBI im Modelo 210?
Leben Sie in der EU oder im EWR und vermieten die Wohnung, ist die IBI eine der Kosten, die Sie im Modelo 210 abziehen können, anteilig nach den vermieteten Tagen. Wird die Wohnung nicht vermietet, erklären Sie ein unterstelltes Einkommen auf den Katasterwert. Sätze und Fristen stehen im Leitfaden zur Steuer für nichtansässige Vermieter.
Häufige Fragen
Kann ich die NIE vor dem Kauf beantragen?
Ja. Der wirtschaftliche Grund kann der Kauf sein, den Sie vorbereiten; deshalb legt man meist den Reservierungsvertrag oder die Unterlagen des Geschäfts vor.
Wer zahlt die IBI, wenn ich die Wohnung mitten im Jahr verkaufe?
Gegenüber der Gemeinde, wer am 1. Januar Eigentümer war. Käufer und Verkäufer können im Kaufvertrag vereinbaren, sie nach der jeweiligen Besitzdauer aufzuteilen.
Wie zahle ich die IBI, wenn ich im Ausland lebe?
Am bequemsten per Lastschrift von einem spanischen Bankkonto. Sie lässt sich auch über das Online-Portal der Gemeinde oder der für den Einzug zuständigen Stelle bezahlen.
Allgemeine Information, Stand September 2026, auf Basis des spanischen Gesetzes über die Gemeindefinanzen, des Mietgesetzes und der Verordnung PJC/617/2025. Keine Steuerberatung: IBI-Sätze und Zuschläge legt jede Gemeinde fest.