Zone ad alta tensione abitativa in Spagna: tetto agli affitti e cosa cambia per il proprietario (2026)

Se il tuo appartamento si trova in una zona ad alta tensione abitativa (zona de mercado residencial tensionado), il canone del prossimo contratto non lo decidi da solo. La legge spagnola sulla casa, la legge 12/2023, lo limita in base a quanto pagava l'inquilino precedente, impone un limite più severo ai grandi proprietari e in cambio offre la riduzione fiscale più alta prevista per l'affitto di abitazioni.

I dati generali sull'affitto in Spagna, come cauzione, durata minima e aggiornamento del canone, sono raccolti con le loro fonti nella scheda di riferimento Spagna.

Che cos'è una zona tesa e chi la dichiara?

La dichiara l'amministrazione regionale competente in materia di casa quando si verifica una di queste due condizioni (articolo 18 della legge 12/2023):

• Il costo medio del mutuo o dell'affitto, più spese e utenze di base, supera il 30 % del reddito medio delle famiglie della zona.
• Il prezzo di acquisto o di affitto è cresciuto nei cinque anni precedenti di almeno tre punti in più dell'IPC cumulato.

La dichiarazione vale tre anni e si può prorogare di anno in anno.

Dove sono le zone tese nel 2026?

A luglio 2025 il ministero spagnolo della Casa contava 301 comuni in quattro comunità autonome. Nel 2026 si sono aggiunte nuove zone e una quinta regione, le Asturie.

Regione	Zone dichiarate (selezione)
Catalogna	La grande maggioranza dei comuni dichiarati, in tutte e quattro le province, dal 2024
Navarra	21 comuni, tra cui Pamplona, Tudela ed Estella-Lizarra (2025)
Paesi Baschi	San Sebastián e Galdakao (2025); Pasaia, Zestoa, Arrasate/Mondragón e Basauri (2026)
Galizia	A Coruña (2025); Santiago de Compostela (2026)
Asturie	Quartieri di La Arena e Cimadevilla (Gijón), La Magdalena (Avilés), Llanes e Luanco (Gozón) (2026)

L'elenco ufficiale viene pubblicato ogni trimestre nella Gazzetta ufficiale spagnola (BOE), e in alcuni comuni riguarda solo determinati quartieri. Verifica il tuo indirizzo esatto prima di firmare.

Quanto posso chiedere in un nuovo contratto?

Dipende se sei un proprietario privato o un grande proprietario (articolo 17, commi 6 e 7, della legge spagnola sulle locazioni urbane).

Il tuo caso	Tetto al canone iniziale
Proprietario privato	L'ultimo canone di un contratto di abitazione principale in vigore negli ultimi cinque anni nella stessa casa, con l'aggiornamento annuale già applicato
Grande proprietario	Il limite dell'indice statale dei prezzi di riferimento per quella casa

Inoltre non puoi addebitare al nuovo inquilino spese o quote che il contratto precedente non gli addebitava.

Il privato può salire fino al 10 % oltre quell'ultimo canone in quattro casi:

1. La casa è stata ristrutturata nei due anni precedenti.
2. Nei due anni precedenti sono stati completati lavori di efficienza energetica con un risparmio del 30 % di energia primaria non rinnovabile.
3. Nei due anni precedenti sono stati completati lavori di accessibilità.
4. Il contratto dura dieci anni o più, oppure dà all'inquilino il diritto di prorogarlo fino a dieci anni.

Se la casa non ha avuto un contratto di abitazione principale negli ultimi cinque anni, questa regola non fissa un tetto al privato. Al grande proprietario si applica comunque l'indice.

Sono un grande proprietario?

Secondo la legge 12/2023 lo sei se possiedi più di dieci immobili urbani a uso residenziale o più di 1.500 m² di superficie residenziale costruita, esclusi garage e cantine. La dichiarazione di ogni zona può abbassare la soglia a cinque o più abitazioni situate in quella zona: un piccolo investitore può quindi essere grande proprietario in una città e non in un'altra.

L'inquilino può restare più a lungo?

Sì. In zona tesa, quando il contratto arriva alla fine delle proroghe, l'inquilino può chiedere una proroga straordinaria per periodi annuali, fino a tre anni, alle stesse condizioni. Il proprietario deve accettare, a meno che le parti firmino un nuovo contratto, concordino altre condizioni o il proprietario abbia bisogno della casa ai sensi dell'articolo 9.3 della legge sulle locazioni urbane.

Quale vantaggio fiscale dà affittare in zona tesa?

Se sei tassato in IRPF, l'imposta spagnola dei residenti, il reddito netto dell'affitto come abitazione principale si riduce così (articolo 23.2 della legge IRPF, contratti firmati dal 26 maggio 2023):

Riduzione	Quando si applica
90 %	Nuovo contratto in zona tesa con un canone almeno del 5 % più basso di quello del contratto precedente
70 %	Primo affitto in zona tesa a inquilini tra 18 e 35 anni, oppure alloggio sociale o accessibile affittato a un ente pubblico o senza scopo di lucro
60 %	Casa ristrutturata nei due anni precedenti il contratto
50 %	Tutti gli altri affitti di abitazione principale

I contratti firmati prima del 26 maggio 2023 mantengono la riduzione del 60 %. Con 10.000 € di reddito netto, passare dal 50 % al 90 % abbassa la base imponibile da 5.000 € a 1.000 €.

Domande frequenti

Posso aumentare il canone a metà contratto in zona tesa?

Solo con l'aggiornamento annuale previsto dal contratto. Per i contratti firmati dal 26 maggio 2023 l'indice di riferimento è l'IRAV dell'Istituto nazionale di statistica spagnolo. Lo spieghiamo nella guida all'aggiornamento del canone.

E se la mia casa non è affittata da anni?

Se non ha avuto un contratto di abitazione principale negli ultimi cinque anni, il tetto basato sul canone precedente non si applica al proprietario privato. Al grande proprietario si applica comunque l'indice di riferimento.

Se vivo fuori dalla Spagna, posso applicare la riduzione del 90 %?

Queste riduzioni appartengono all'IRPF, l'imposta dei residenti, e non compaiono nel regime del Modelo 210 per i non residenti. Se ti cambia i conti, poni la domanda a un consulente fiscale spagnolo prima di dichiarare.

Informazione generale, aggiornata a settembre 2026, basata sulla legge 12/2023, sulla legge sulle locazioni urbane, sul manuale IRPF dell'Agencia Tributaria e sulle risoluzioni trimestrali del BOE. Non è consulenza legale né fiscale.