Come dichiarare l'affitto nell'imposta sul reddito spagnola (IRPF)
Quali redditi e spese dell'affitto dichiarare, la riduzione per abitazione principale secondo la data del contratto e gli errori più comuni nella dichiarazione.
Se affitti un'abitazione in Spagna, il denaro che ricevi è tassato dall'IRPF (imposta sul reddito) come reddito da capitale immobiliare. La buona notizia: puoi sottrarre molte spese e, in molti casi, applicare una riduzione importante sull'utile.
Quali redditi devi dichiarare
Dichiari tutto ciò che incassi dall'inquilino durante l'anno: il canone mensile e qualsiasi importo riaddebitato (per esempio, utenze che l'inquilino paga tramite te). La cauzione non è inclusa, perché è una garanzia che dovrai restituire.
Spese che puoi dedurre
- Interessi del prestito usato per comprare o migliorare l'abitazione.
- IBI (imposta annuale sugli immobili), tassa rifiuti e altri tributi locali.
- Spese condominiali e assicurazioni (casa, morosità).
- Riparazioni e manutenzione (tinteggiare, riparare una caldaia). Attenzione: le migliorie non si deducono come spesa, si ammortizzano.
- Ammortamento: il 3% annuo sul maggiore tra il valore catastale della costruzione e il costo di acquisto.
- Spese di gestione e formalizzazione: agenzia, avvocati, notaio imputabili all'affitto.
La chiave è conservare tutte le fatture e poterle collegare all'abitazione affittata. Tenere immobili e spese in ordine durante l'anno trasforma la dichiarazione da grattacapo a semplice formalità.
La riduzione per l'affitto di abitazione principale
Quando affitti un immobile come abitazione principale dell'inquilino (non per uso turistico né stagionale), il reddito netto positivo si riduce. La percentuale dipende da quando è stato firmato il contratto (articolo 23.2 della legge IRPF):
| Contratto firmato | Riduzione |
|---|---|
| Prima del 26 maggio 2023 | 60 % |
| Dal 26 maggio 2023, caso generale | 50 % |
| Dal 26 maggio 2023, con requisiti | 60 %, 70 % o 90 %: casa ristrutturata, affitto a giovani o zona tesa |
In altre parole, con un contratto nuovo e senza requisiti particolari paghi le imposte sulla metà dell'utile. Per applicarla devi aver dichiarato correttamente quel reddito; non si applica agli importi che il fisco regolarizza in seguito.
Errori comuni
- Non ripartire le spese in base ai giorni effettivamente affittati.
- Confondere una riparazione (deducibile al 100%) con una miglioria (ammortizzata).
- Dimenticare l'ammortamento: è una delle spese che riduce di più la fattura.
- Non dichiarare e perdere la riduzione per abitazione principale.
In sintesi
Dichiara tutti i redditi, sottrai le spese documentate, non dimenticare l'ammortamento e applica la riduzione che ti spetta se è abitazione principale: 50 % con un contratto nuovo, 60 % se è stato firmato prima del 26 maggio 2023. Con immobili, contratti e pagamenti ben registrati durante l'anno, preparare la dichiarazione è questione di minuti.
Questa guida è informativa e non costituisce consulenza fiscale. In caso di dubbi, consulta un esperto.