Mieteinnahmen in der spanischen Einkommensteuer (IRPF) angeben

Wenn Sie eine Wohnung in Spanien vermieten, wird das erhaltene Geld in der Einkommensteuer (IRPF) als Einkünfte aus Immobilienkapital versteuert. Die gute Nachricht: Sie können viele Kosten abziehen und in vielen Fällen einen erheblichen Abschlag auf den Gewinn anwenden.

Welche Einnahmen Sie angeben müssen

Sie geben alles an, was Sie im Laufe des Jahres vom Mieter erhalten: die monatliche Miete und alle weiterberechneten Beträge (zum Beispiel Nebenkosten, die der Mieter über Sie zahlt). Die Kaution ist nicht enthalten, da sie eine Sicherheit ist, die Sie zurückgeben müssen.

Absetzbare Kosten

• Zinsen für das Darlehen zum Kauf oder zur Verbesserung der Wohnung.
• IBI (jährliche Grundsteuer), Müllgebühr und andere kommunale Abgaben.
• Hausgeld der Eigentümergemeinschaft und Versicherungen (Wohnung, Mietausfall).
• Reparaturen und Instandhaltung (Streichen, Reparatur eines Heizkessels). Achtung: Verbesserungen werden nicht als Kosten abgezogen, sondern abgeschrieben.
• Abschreibung: 3% pro Jahr auf den höheren Wert aus Katasterwert des Gebäudes oder Anschaffungskosten.
• Verwaltungs- und Formalisierungskosten: Agentur, Anwälte, Notar, soweit der Vermietung zurechenbar.

Entscheidend ist, alle Rechnungen aufzubewahren und sie der vermieteten Wohnung zuordnen zu können. Wenn Immobilien und Kosten das ganze Jahr über geordnet sind, wird die Steuererklärung von einem Ärgernis zur Routine.

Der Abschlag für die Vermietung als Hauptwohnsitz

Wenn Sie eine Immobilie als Hauptwohnsitz des Mieters vermieten (nicht zur touristischen oder saisonalen Nutzung), wird das positive Nettoeinkommen gemindert. Der Satz hängt davon ab, wann der Vertrag geschlossen wurde (Artikel 23.2 des IRPF-Gesetzes):

Vertrag geschlossen	Abschlag
Vor dem 26. Mai 2023	60 %
Ab dem 26. Mai 2023, Regelfall	50 %
Ab dem 26. Mai 2023, mit Voraussetzungen	60 %, 70 % oder 90 %: sanierte Wohnung, Vermietung an junge Mieter oder angespannter Wohnungsmarkt

Das heißt: Bei einem neuen Vertrag ohne besondere Voraussetzungen versteuern Sie die Hälfte des Gewinns. Um ihn anzuwenden, müssen Sie dieses Einkommen korrekt angegeben haben; er gilt nicht für Beträge, die das Finanzamt später nachträglich festsetzt.

Häufige Fehler

• Kosten nicht nach den tatsächlich vermieteten Tagen aufteilen.
• Reparatur (100% absetzbar) mit Verbesserung (wird abgeschrieben) verwechseln.
• Die Abschreibung vergessen: sie senkt die Rechnung am stärksten.
• Nicht angeben und den Abschlag für Hauptwohnsitze verlieren.

Kurz gesagt

Geben Sie alle Einnahmen an, ziehen Sie belegte Kosten ab, vergessen Sie die Abschreibung nicht und wenden Sie bei einem Hauptwohnsitz den passenden Abschlag an: 50 % bei einem neuen Vertrag, 60 % bei Verträgen vor dem 26. Mai 2023. Mit gut erfassten Immobilien, Verträgen und Zahlungen über das Jahr ist die Erklärung in wenigen Minuten erledigt.

Dieser Leitfaden ist informativ und stellt keine Steuerberatung dar. Im Zweifel fragen Sie einen Berater.