Angespannte Wohnungsmärkte in Spanien: Mietobergrenze und was Vermieter wissen müssen (2026)

Liegt Ihre Wohnung in einem angespannten Wohnungsmarkt (zona de mercado residencial tensionado), bestimmen Sie die Miete des nächsten Vertrags nicht allein. Spaniens Wohnungsgesetz, das Gesetz 12/2023, begrenzt sie anhand der Miete des Vormieters, setzt Großvermietern eine strengere Grenze und bietet im Gegenzug die höchste Steuerminderung, die es für Wohnraumvermietung gibt.

Die allgemeinen Zahlen zur Vermietung in Spanien, etwa Kaution, Mindestlaufzeit und Mietanpassung, stehen mit ihren Quellen im Referenzblatt Spanien.

Was ist ein angespannter Wohnungsmarkt und wer erklärt ihn?

Die zuständige regionale Wohnungsbehörde erklärt ihn, wenn eine von zwei Bedingungen erfüllt ist (Artikel 18 des Gesetzes 12/2023):

• Die durchschnittlichen Kosten für Hypothek oder Miete plus Grundversorgung übersteigen 30 % des durchschnittlichen Haushaltseinkommens im Gebiet.
• Kauf- oder Mietpreise sind in den fünf Jahren zuvor mindestens drei Prozentpunkte stärker gestiegen als der kumulierte Verbraucherpreisindex.

Die Erklärung gilt drei Jahre und kann jeweils um ein Jahr verlängert werden.

Wo gibt es 2026 angespannte Wohnungsmärkte?

Im Juli 2025 zählte das spanische Wohnungsministerium 301 Gemeinden in vier autonomen Regionen. 2026 kamen neue Gebiete und mit Asturien eine fünfte Region hinzu.

Region	Erklärte Gebiete (Auswahl)
Katalonien	Die große Mehrheit der erklärten Gemeinden, in allen vier Provinzen, seit 2024
Navarra	21 Gemeinden, darunter Pamplona, Tudela und Estella-Lizarra (2025)
Baskenland	San Sebastián und Galdakao (2025); Pasaia, Zestoa, Arrasate/Mondragón und Basauri (2026)
Galicien	A Coruña (2025); Santiago de Compostela (2026)
Asturien	Stadtteile La Arena und Cimadevilla (Gijón), La Magdalena (Avilés), Llanes und Luanco (Gozón) (2026)

Die offizielle Liste erscheint jedes Quartal im spanischen Amtsblatt (BOE), und in manchen Orten betrifft sie nur bestimmte Stadtteile. Prüfen Sie Ihre genaue Adresse vor der Unterschrift.

Wie viel darf ich bei einem neuen Vertrag verlangen?

Das hängt davon ab, ob Sie privater Vermieter oder Großvermieter sind (Artikel 17, Absätze 6 und 7, des spanischen Mietgesetzes).

Ihr Fall	Obergrenze der Anfangsmiete
Privater Vermieter	Die letzte Miete eines Hauptwohnsitz-Mietvertrags, der in den letzten fünf Jahren für dieselbe Wohnung galt, nach Anwendung der jährlichen Anpassung
Großvermieter	Die Grenze des staatlichen Mietpreis-Referenzindex für diese Wohnung

Zusätzlich dürfen Sie dem neuen Mieter keine Kosten oder Umlagen auferlegen, die der vorige Vertrag nicht vorsah.

Ein privater Vermieter darf in vier Fällen bis zu 10 % über dieser letzten Miete liegen:

1. Die Wohnung wurde in den zwei Jahren zuvor saniert.
2. In den zwei Jahren zuvor wurden energetische Verbesserungen mit 30 % Einsparung an nicht erneuerbarer Primärenergie abgeschlossen.
3. In den zwei Jahren zuvor wurden Maßnahmen zur Barrierefreiheit abgeschlossen.
4. Der Vertrag läuft zehn Jahre oder länger oder gibt dem Mieter das Recht, ihn auf zehn Jahre zu verlängern.

Gab es in den letzten fünf Jahren keinen Hauptwohnsitz-Mietvertrag für die Wohnung, setzt diese Regel dem privaten Vermieter keine Obergrenze. Für Großvermieter gilt der Index trotzdem.

Bin ich Großvermieter?

Nach dem Gesetz 12/2023 sind Sie es, wenn Ihnen mehr als zehn städtische Wohnimmobilien oder mehr als 1.500 m² Wohnfläche gehören, Garagen und Abstellräume nicht mitgerechnet. Die Erklärung eines Gebiets kann die Schwelle auf fünf oder mehr Wohnungen in diesem Gebiet senken. Ein kleiner Investor kann also in einer Stadt Großvermieter sein und in einer anderen nicht.

Kann der Mieter länger bleiben?

Ja. In einem angespannten Gebiet kann der Mieter am Ende der Verlängerungen eine außerordentliche Verlängerung in Jahresschritten, höchstens drei Jahre, zu denselben Bedingungen verlangen. Der Vermieter muss zustimmen, es sei denn, beide schließen einen neuen Vertrag, vereinbaren andere Bedingungen oder der Vermieter braucht die Wohnung nach Artikel 9.3 des spanischen Mietgesetzes.

Welchen Steuervorteil bringt die Vermietung in einem angespannten Gebiet?

Wer in der IRPF, der spanischen Einkommensteuer für Ansässige, besteuert wird, erhält auf den Nettoertrag aus der Vermietung als Hauptwohnsitz folgende Minderung (Artikel 23.2 des IRPF-Gesetzes, Verträge ab dem 26. Mai 2023):

Minderung	Wann sie gilt
90 %	Neuer Vertrag in einem angespannten Gebiet mit einer Miete, die mindestens 5 % unter der des vorigen Vertrags liegt
70 %	Erstvermietung in einem angespannten Gebiet an Mieter von 18 bis 35 Jahren, oder Sozial- bzw. bezahlbarer Wohnraum an eine Behörde oder gemeinnützige Organisation
60 %	Wohnung in den zwei Jahren vor Vertragsbeginn saniert
50 %	Alle übrigen Vermietungen als Hauptwohnsitz

Verträge, die vor dem 26. Mai 2023 geschlossen wurden, behalten die Minderung von 60 %. Bei 10.000 € Nettoertrag senkt der Wechsel von 50 % auf 90 % die steuerpflichtige Summe von 5.000 € auf 1.000 €.

Häufige Fragen

Darf ich die Miete während des Vertrags erhöhen?

Nur über die im Vertrag vereinbarte jährliche Anpassung. Für Verträge ab dem 26. Mai 2023 ist der Referenzindex der IRAV des spanischen Statistikamts. Mehr dazu in unserem Leitfaden zur Mietanpassung.

Was gilt, wenn meine Wohnung seit Jahren nicht vermietet war?

Gab es in den letzten fünf Jahren keinen Hauptwohnsitz-Mietvertrag, gilt die Obergrenze auf Basis der Vormiete für private Vermieter nicht. Für Großvermieter gilt der Referenzindex trotzdem.

Ich lebe außerhalb Spaniens: Kann ich die 90-%-Minderung anwenden?

Diese Minderungen gehören zur IRPF, der Steuer der Ansässigen, und kommen im Regime des Modelo 210 für Nichtansässige nicht vor. Wenn es Ihre Zahlen verändert, legen Sie die Frage vor der Abgabe einem spanischen Steuerberater vor.

Allgemeine Information, Stand September 2026, auf Basis des Gesetzes 12/2023, des spanischen Mietgesetzes, des IRPF-Handbuchs der Agencia Tributaria und der Quartalsbeschlüsse im BOE. Keine Rechts- oder Steuerberatung.