Comment déclarer un loyer à l'impôt sur le revenu espagnol (IRPF)

Si vous louez un logement en Espagne, l'argent que vous percevez est imposé à l'IRPF (impôt sur le revenu) en tant que revenu du capital immobilier. La bonne nouvelle : vous pouvez déduire de nombreuses charges et, dans bien des cas, appliquer un abattement important sur le bénéfice.

Quels revenus déclarer

Vous déclarez tout ce que vous encaissez du locataire pendant l'année : le loyer mensuel et tout montant refacturé (par exemple, des charges que le locataire paie par votre intermédiaire). Le dépôt de garantie n'est pas inclus, car c'est une garantie que vous devrez restituer.

Charges déductibles

• Intérêts du prêt utilisé pour acheter ou améliorer le logement.
• IBI (taxe foncière annuelle), taxe d'enlèvement des ordures et autres impôts locaux.
• Charges de copropriété et assurances (habitation, impayés).
• Réparations et entretien (peinture, réparation d'une chaudière). Attention : les améliorations ne se déduisent pas comme charge, elles s'amortissent.
• Amortissement : 3% par an sur le plus élevé entre la valeur cadastrale de la construction et le coût d'acquisition.
• Frais de gestion et de formalisation : agence, avocats, notaire imputables à la location.

L'essentiel est de conserver toutes les factures et de pouvoir les rattacher au logement loué. Tenir les biens et les charges en ordre tout au long de l'année fait de la déclaration une formalité plutôt qu'un casse-tête.

L'abattement pour location de résidence principale

Lorsque vous louez un bien comme résidence principale du locataire (et non pour un usage touristique ou saisonnier), le revenu net positif est abattu. Le pourcentage dépend de la date de signature du bail (article 23.2 de la loi IRPF) :

Bail signé	Abattement
Avant le 26 mai 2023	60 %
À partir du 26 mai 2023, cas général	50 %
À partir du 26 mai 2023, sous conditions	60 %, 70 % ou 90 % : logement rénové, location à des jeunes ou zone tendue

Autrement dit, avec un nouveau bail sans condition particulière, vous êtes imposé sur la moitié du bénéfice. Pour l'appliquer, vous devez avoir correctement déclaré ce revenu ; il ne s'applique pas aux montants que l'administration fiscale régularise ensuite.

Erreurs fréquentes

• Ne pas proratiser les charges selon les jours réellement loués.
• Confondre réparation (déductible à 100%) et amélioration (amortie).
• Oublier l'amortissement : c'est l'une des charges qui réduit le plus la facture.
• Ne pas déclarer et perdre l'abattement pour résidence principale.

En résumé

Déclarez tous les revenus, déduisez les charges justifiées, n'oubliez pas l'amortissement et appliquez l'abattement qui convient s'il s'agit d'une résidence principale : 50 % pour un nouveau bail, 60 % s'il a été signé avant le 26 mai 2023. Avec des biens, des contrats et des paiements bien enregistrés tout au long de l'année, préparer la déclaration est l'affaire de quelques minutes.

Ce guide est informatif et ne constitue pas un conseil fiscal. En cas de doute, consultez un conseiller.