Zones tendues en Espagne : plafonnement des loyers et ce qui change pour le propriétaire (2026)
Zones tendues en Espagne en 2026 : où elles s'appliquent, le plafond du loyer d'un nouveau bail, qui est grand propriétaire et l'abattement de 90 %.
Si votre logement se trouve dans une zone de marché résidentiel tendu (zona de mercado residencial tensionado), vous ne fixez pas seul le loyer du prochain bail. La loi espagnole sur le logement, la loi 12/2023, le plafonne selon ce que payait le locataire précédent, impose une limite plus stricte aux grands propriétaires et offre en échange le plus fort abattement fiscal qui existe pour la location d'habitation.
Les chiffres généraux de la location en Espagne, comme le dépôt, la durée minimale et la révision du loyer, sont réunis avec leurs sources dans la fiche de référence Espagne.
Qu'est-ce qu'une zone tendue et qui la déclare ?
L'administration régionale compétente en matière de logement la déclare lorsqu'une de ces deux conditions est remplie (article 18 de la loi 12/2023) :
- Le coût moyen du crédit ou du loyer, plus les charges et fournitures de base, dépasse 30 % du revenu moyen des ménages de la zone.
- Le prix d'achat ou de location a augmenté sur les cinq années précédentes d'au moins trois points de plus que l'IPC cumulé.
La déclaration vaut trois ans et peut être prolongée d'année en année.
Où sont les zones tendues en 2026 ?
En juillet 2025, le ministère espagnol du Logement comptait 301 communes dans quatre communautés autonomes. En 2026, de nouvelles zones se sont ajoutées, ainsi qu'une cinquième région, les Asturies.
| Région | Zones déclarées (sélection) |
|---|---|
| Catalogne | La grande majorité des communes déclarées, dans les quatre provinces, depuis 2024 |
| Navarre | 21 communes, dont Pampelune, Tudela et Estella-Lizarra (2025) |
| Pays basque | Saint-Sébastien et Galdakao (2025) ; Pasaia, Zestoa, Arrasate/Mondragón et Basauri (2026) |
| Galice | La Corogne (2025) ; Saint-Jacques-de-Compostelle (2026) |
| Asturies | Quartiers de La Arena et Cimadevilla (Gijón), La Magdalena (Avilés), Llanes et Luanco (Gozón) (2026) |
La liste officielle est publiée chaque trimestre au Journal officiel espagnol (BOE), et dans certaines villes seuls quelques quartiers sont concernés. Vérifiez votre adresse exacte avant de signer.
Combien puis-je demander pour un nouveau bail ?
Cela dépend de si vous êtes un particulier ou un grand propriétaire (article 17, paragraphes 6 et 7, de la loi espagnole sur les baux urbains).
| Votre cas | Plafond du loyer initial |
|---|---|
| Propriétaire particulier | Le dernier loyer d'un bail de résidence principale en vigueur dans les cinq dernières années pour ce même logement, révision annuelle appliquée |
| Grand propriétaire | La limite fixée par l'indice national de prix de référence pour ce logement |
En outre, vous ne pouvez pas faire payer au nouveau locataire des charges que le bail précédent ne lui imputait pas.
Le particulier peut dépasser ce dernier loyer jusqu'à 10 % dans quatre cas :
- Le logement a été rénové dans les deux années précédentes.
- Des travaux d'amélioration énergétique économisant 30 % d'énergie primaire non renouvelable ont été achevés dans les deux années précédentes.
- Des travaux d'accessibilité ont été achevés dans les deux années précédentes.
- Le bail est de dix ans ou plus, ou donne au locataire le droit de le prolonger jusqu'à dix ans.
Si le logement n'a eu aucun bail de résidence principale dans les cinq dernières années, cette règle ne plafonne pas le loyer du particulier. Le grand propriétaire reste soumis à l'indice.
Suis-je un grand propriétaire ?
Selon la loi 12/2023, oui si vous possédez plus de dix biens urbains à usage d'habitation ou plus de 1 500 m² de surface d'habitation construite, garages et caves exclus. La déclaration de chaque zone peut abaisser le seuil à cinq logements ou plus situés dans la zone : un petit investisseur peut donc être grand propriétaire dans une ville et pas dans une autre.
Le locataire peut-il rester plus longtemps ?
Oui. En zone tendue, lorsque le bail arrive au terme de ses prolongations, le locataire peut demander une prolongation extraordinaire par périodes annuelles, jusqu'à trois ans, aux mêmes conditions. Le propriétaire doit l'accepter, sauf si les parties signent un nouveau bail, conviennent d'autres conditions ou si le propriétaire a besoin du logement au sens de l'article 9.3 de la loi sur les baux urbains.
Quel avantage fiscal pour une location en zone tendue ?
Si vous êtes imposé à l'IRPF, l'impôt espagnol des résidents, le revenu net de la location en résidence principale est abattu comme suit (article 23.2 de la loi IRPF, baux signés à partir du 26 mai 2023) :
| Abattement | Quand il s'applique |
|---|---|
| 90 % | Nouveau bail en zone tendue avec un loyer inférieur d'au moins 5 % à celui du bail précédent |
| 70 % | Première location en zone tendue à des locataires de 18 à 35 ans, ou logement social ou abordable loué à une administration ou à un organisme sans but lucratif |
| 60 % | Logement rénové dans les deux années précédant le bail |
| 50 % | Toutes les autres locations de résidence principale |
Les baux signés avant le 26 mai 2023 conservent l'abattement de 60 %. Pour 10 000 € de revenu net, passer de 50 % à 90 % fait baisser la base imposable de 5 000 € à 1 000 €.
Questions fréquentes
Puis-je augmenter le loyer en cours de bail en zone tendue ?
Uniquement par la révision annuelle prévue au bail. Pour les baux signés à partir du 26 mai 2023, l'indice de référence est l'IRAV de l'Institut national de la statistique espagnol. Voir notre guide sur la révision du loyer.
Et si mon logement n'est plus loué depuis des années ?
S'il n'a eu aucun bail de résidence principale dans les cinq dernières années, le plafond fondé sur le loyer précédent ne s'applique pas au particulier. Le grand propriétaire reste soumis à l'indice de référence.
Si je vis hors d'Espagne, puis-je appliquer l'abattement de 90 % ?
Ces abattements relèvent de l'IRPF, l'impôt des résidents, et ne figurent pas dans le régime du Modelo 210 des non-résidents. S'il change vos chiffres, posez la question à un conseiller fiscal espagnol avant de déclarer.
Information générale, à jour de septembre 2026, fondée sur la loi 12/2023, la loi sur les baux urbains, le manuel IRPF de l'Agencia Tributaria et les résolutions trimestrielles du BOE. Ce n'est pas un conseil juridique ou fiscal.