Location touristique en Espagne après l'annulation du registre national (2026)
La Cour suprême espagnole a annulé en mai 2026 le registre national NRUA. Ce qui reste obligatoire : registre régional, copropriété et plateformes.
Si vous louez un logement touristique en Espagne, ou si vous y pensez, la règle qui a fait le plus de bruit en 2025 n'existe plus sous la forme adoptée. Le 19 mai 2026, la Cour suprême espagnole a annulé le registre national des locations de courte durée, le numéro NRUA que chaque loueur devait obtenir. La location touristique n'est pas pour autant sans règles : trois niveaux subsistent, et le plus important est celui de votre communauté autonome.
Qu'a annulé exactement la Cour suprême ?
L'arrêt 620/2026 du 19 mai a fait droit en partie au recours du gouvernement régional valencien contre le décret royal 1312/2024 et annulé la procédure nationale d'enregistrement. D'autres arrêts des 21 mai et 1er juin 2026 ont confirmé l'annulation. Le motif tient aux compétences : l'État ne peut pas créer un registre qui fait doublon avec les registres du tourisme gérés par les communautés autonomes.
| Décret royal 1312/2024 | Situation en septembre 2026 |
|---|---|
| Obligation du propriétaire d'obtenir le numéro d'enregistrement national (art. 5) | Annulée |
| Registre unique et procédure d'inscription (art. 8 et 9) | Annulés |
| Vérification du numéro et déclaration annuelle (art. 10) | Annulées |
| Obligations des plateformes de location (art. 6) | En vigueur |
| Guichet unique numérique d'échange de données (art. 7) | En vigueur |
En pratique : depuis mai 2026, vous n'avez plus à obtenir le numéro NRUA ni à déposer la déclaration annuelle qui s'y rattachait. Ce qui demeure, c'est que les plateformes transmettent chaque mois à l'administration les données d'activité de chaque annonce.
Qu'est-ce qui reste obligatoire ?
1. L'inscription au registre du tourisme de votre région
Les logements à usage touristique (viviendas de uso turístico) sont réglementés par chaque communauté autonome. Presque toutes exigent l'inscription du logement au registre régional du tourisme avant de commencer, et c'est ce numéro que les plateformes vous demanderont. Les conditions varient beaucoup d'une région à l'autre, et la mairie peut en plus limiter l'activité par zones dans son plan d'urbanisme. Vérifiez les deux avant de publier une annonce.
2. L'accord de la copropriété
Depuis le 3 avril 2025, dans un immeuble en copropriété, commencer une location touristique exige l'accord exprès de la copropriété : le vote favorable des trois cinquièmes des copropriétaires représentant aussi les trois cinquièmes des quotes-parts (article 17.12 de la loi espagnole sur la copropriété, modifié par la loi organique 1/2025).
À la même majorité, la copropriété peut approuver, limiter, encadrer ou interdire l'activité, et augmenter jusqu'à 20 % la part de charges du logement touristique. Ces décisions n'ont pas d'effet rétroactif : celui qui exerçait déjà légalement l'activité avant le vote n'est pas concerné.
3. Les plateformes et le règlement européen
Le règlement (UE) 2024/1028 s'applique depuis le 20 mai 2026 dans toute l'Union. Il harmonise l'enregistrement des locations de courte durée là où une procédure d'enregistrement existe et oblige les plateformes à partager les données d'activité avec les autorités. En Espagne, cet échange passe par le guichet unique numérique, que l'arrêt a maintenu.
Et la location de moyenne durée ?
La location pour quelques mois avec un motif justifié (travail, études, traitement médical) reste régie par la loi espagnole sur les baux urbains, sans licence touristique et, depuis l'arrêt, sans NRUA. Nous l'expliquons dans notre guide du bail saisonnier.
Comment sont imposés les revenus de location touristique ?
| Si vous êtes | Impôt | À savoir |
|---|---|---|
| Résident fiscal en Espagne | IRPF | Les abattements de 50 % à 90 % pour location d'habitation ne s'appliquent pas à la location touristique ni saisonnière |
| Non-résident | Modelo 210 (IRNR) | 19 % avec charges déductibles si vous résidez dans l'UE ou l'EEE ; 24 % sur le revenu brut ailleurs |
Les chiffres du Modelo 210, avec un exemple, sont dans notre guide sur l'impôt des non-résidents.
Questions fréquentes
Le numéro NRUA que j'ai déjà obtenu sert-il encore ?
Après l'annulation, vous n'avez plus à le détenir, à le renouveler ni à déclarer quoi que ce soit qui s'y rattache. Ce qui ne disparaît pas, c'est l'inscription au registre du tourisme de votre communauté autonome, que le droit régional continue d'exiger.
Ma copropriété peut-elle interdire une location touristique déjà en activité ?
Elle peut voter aux trois cinquièmes la limitation ou l'interdiction de l'activité, mais la loi sur la copropriété précise expressément que ces décisions n'ont pas d'effet rétroactif. Une interdiction déjà inscrite dans le règlement de copropriété est une autre question : voyez-la avec un avocat, règlement en main.
Faut-il une licence touristique pour louer au mois ?
Non. L'enregistrement touristique concerne la location de vacances à la journée ou à la semaine. La location de moyenne durée avec motif justifié relève de la loi sur les baux urbains.
Information générale, à jour de septembre 2026, fondée sur l'arrêt 620/2026 de la Cour suprême, le décret royal 1312/2024 et la loi sur la copropriété. Ce n'est pas un conseil juridique : les règles de location touristique varient selon la région et la commune.