Alojamento local em Espanha depois da anulação do registo nacional (2026)
O Supremo espanhol anulou em maio de 2026 o registo nacional NRUA. O que continua obrigatório: registo regional, condomínio e plataformas.
Se tem um apartamento turístico em Espanha, ou está a pensar ter, a regra que mais deu que falar em 2025 já não existe na forma em que foi aprovada. A 19 de maio de 2026, o Supremo Tribunal espanhol anulou o registo nacional de arrendamentos de curta duração, o número NRUA que cada proprietário devia pedir. Isso não deixa o arrendamento turístico sem regras: ficam três camadas, e a que mais pesa é a da sua comunidade autónoma.
O que anulou exatamente o Supremo?
O acórdão 620/2026, de 19 de maio, deu razão em parte ao recurso do governo regional valenciano contra o Real Decreto 1312/2024 e anulou o procedimento estatal de registo. Outros acórdãos de 21 de maio e 1 de junho de 2026 repetiram a anulação. O motivo é de competências: o Estado não pode criar um registo que se sobrepõe aos registos de turismo já geridos pelas comunidades autónomas.
| Real Decreto 1312/2024 | Situação em setembro de 2026 |
|---|---|
| Obrigação do proprietário de pedir o número de registo estatal (art. 5) | Anulada |
| Registo único e procedimento de inscrição (arts. 8 e 9) | Anulados |
| Verificação do número e declaração anual (art. 10) | Anuladas |
| Obrigações das plataformas de arrendamento (art. 6) | Em vigor |
| Balcão único digital de troca de dados (art. 7) | Em vigor |
Na prática: desde maio de 2026 não precisa de pedir o NRUA nem de entregar a declaração anual ligada a ele. O que se mantém é que as plataformas enviam todos os meses à administração os dados de atividade de cada anúncio.
O que continua a ser obrigatório?
1. O registo de turismo da sua região
As habitações de uso turístico (viviendas de uso turístico) são reguladas por cada comunidade autónoma. Quase todas exigem inscrever o imóvel no registo regional de turismo antes de começar, e é esse número que as plataformas lhe vão pedir. Os requisitos mudam muito de região para região, e a câmara municipal pode ainda limitar a atividade por zonas no seu plano urbanístico. Confirme as duas coisas antes de anunciar.
2. A autorização do condomínio
Desde 3 de abril de 2025, num edifício em propriedade horizontal, começar um arrendamento turístico exige o acordo expresso do condomínio: o voto favorável de três quintos dos proprietários que representem também três quintos das permilagens (artigo 17.12 da lei espanhola da propriedade horizontal, alterado pela Lei Orgânica 1/2025).
Com a mesma maioria, o condomínio pode aprovar, limitar, condicionar ou proibir a atividade, e aumentar até 20 % a quota de despesas do apartamento turístico. Esses acordos não têm efeitos retroativos: quem já exercia a atividade de forma legal antes da votação não é afetado.
3. As plataformas e o regulamento europeu
O Regulamento (UE) 2024/1028 aplica-se desde 20 de maio de 2026 em toda a União. Harmoniza o registo dos arrendamentos de curta duração onde existe um procedimento de registo e obriga as plataformas a partilhar dados de atividade com as autoridades. Em Espanha essa troca passa pelo balcão único digital, que o acórdão manteve.
E o arrendamento temporário?
O arrendamento por alguns meses com um motivo comprovado (trabalho, estudos, tratamento médico) continua abrangido pela lei espanhola do arrendamento urbano, não precisa de licença turística e, depois do acórdão, também não precisa de NRUA. Explicamos tudo no guia do contrato de arrendamento temporário.
Como são tributados os rendimentos do arrendamento turístico?
| Se é | Imposto | O que deve saber |
|---|---|---|
| Residente fiscal em Espanha | IRPF | As reduções de 50 % a 90 % por arrendamento habitacional não se aplicam ao arrendamento turístico nem ao temporário |
| Não residente | Modelo 210 (IRNR) | 19 % com despesas dedutíveis se residir na UE ou no EEE; 24 % sobre o rendimento bruto nos restantes casos |
Os números do Modelo 210, com um exemplo, estão no guia do imposto de não residentes.
Perguntas frequentes
O NRUA que já pedi ainda serve para alguma coisa?
Depois da anulação, já não é obrigatório tê-lo, renová-lo nem declarar nada ligado a ele. O que não desaparece é a inscrição no registo de turismo da sua comunidade autónoma, que a legislação regional continua a exigir.
O meu condomínio pode proibir um apartamento turístico que já funcionava?
Pode deliberar por três quintos limitar ou proibir a atividade, mas a lei da propriedade horizontal diz expressamente que esses acordos não têm efeitos retroativos. Uma proibição que já consta do título constitutivo ou dos estatutos é outra questão: analise-a com um advogado, com os estatutos à frente.
Preciso de licença turística para arrendar ao mês?
Não. O registo turístico aplica-se ao arrendamento de férias ao dia ou à semana. O arrendamento temporário com motivo comprovado rege-se pela lei do arrendamento urbano.
Informação geral, atualizada a setembro de 2026, baseada no acórdão 620/2026 do Supremo Tribunal, no Real Decreto 1312/2024 e na lei da propriedade horizontal. Não é aconselhamento jurídico: as regras do arrendamento turístico variam consoante a região e o município.