Ferienvermietung in Spanien nach dem Aus für das nationale Register (2026)
Spaniens Oberster Gerichtshof kippte im Mai 2026 das nationale Register NRUA. Was für Ferienwohnungen weiter gilt: Regionalregister, Eigentümer, Plattformen.
Wenn Sie in Spanien eine Ferienwohnung vermieten oder das vorhaben: Die Regel, die 2025 für den meisten Wirbel sorgte, gibt es in der beschlossenen Form nicht mehr. Am 19. Mai 2026 hat Spaniens Oberster Gerichtshof das nationale Register für Kurzzeitvermietungen aufgehoben, also die NRUA-Nummer, die jeder Vermieter beantragen sollte. Ungeregelt ist die Ferienvermietung damit nicht: Drei Ebenen bleiben, und am meisten zählt die Ihrer autonomen Region.
Was genau hat der Oberste Gerichtshof aufgehoben?
Das Urteil 620/2026 vom 19. Mai gab der Klage der valencianischen Regionalregierung gegen das Königliche Dekret 1312/2024 teilweise statt und hob das staatliche Registrierungsverfahren auf. Weitere Urteile vom 21. Mai und 1. Juni 2026 bestätigten das. Der Grund liegt in der Zuständigkeit: Der Staat darf kein Register schaffen, das sich mit den Tourismusregistern der autonomen Regionen überschneidet.
| Königliches Dekret 1312/2024 | Stand September 2026 |
|---|---|
| Pflicht des Eigentümers, die staatliche Registernummer zu beantragen (Art. 5) | Aufgehoben |
| Einheitliches Register und Eintragungsverfahren (Art. 8 und 9) | Aufgehoben |
| Prüfung der Nummer und jährliche Meldung (Art. 10) | Aufgehoben |
| Pflichten der Vermietungsplattformen (Art. 6) | In Kraft |
| Digitale Zentralstelle für den Datenaustausch (Art. 7) | In Kraft |
In der Praxis heißt das: Seit Mai 2026 müssen Sie weder eine NRUA-Nummer beantragen noch die daran gekoppelte Jahresmeldung abgeben. Bestehen bleibt, dass die Plattformen den Behörden monatlich die Aktivitätsdaten jeder Anzeige übermitteln.
Was ist weiterhin Pflicht?
1. Die Eintragung im Tourismusregister Ihrer Region
Ferienwohnungen (viviendas de uso turístico) regelt jede autonome Region selbst. Fast alle verlangen die Eintragung im regionalen Tourismusregister vor dem Start, und genau diese Nummer fragen die Plattformen ab. Die Anforderungen unterscheiden sich stark von Region zu Region, und die Gemeinde kann die Tätigkeit zusätzlich über ihre Bauleitplanung auf bestimmte Zonen beschränken. Prüfen Sie beides, bevor Sie inserieren.
2. Die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft
Seit dem 3. April 2025 braucht, wer in einem Gebäude mit Wohnungseigentum eine Ferienvermietung beginnen will, die ausdrückliche Zustimmung der Gemeinschaft: drei Fünftel der Eigentümer, die zugleich drei Fünftel der Miteigentumsanteile vertreten (Artikel 17.12 des spanischen Wohnungseigentumsgesetzes, geändert durch das Organgesetz 1/2025).
Mit derselben Mehrheit kann die Gemeinschaft die Tätigkeit genehmigen, begrenzen, an Bedingungen knüpfen oder verbieten und den Hausgeldanteil der Ferienwohnung um bis zu 20 % erhöhen. Diese Beschlüsse wirken nicht rückwirkend: Wer die Tätigkeit schon vorher rechtmäßig ausgeübt hat, ist davon nicht betroffen.
3. Plattformen und die EU-Verordnung
Die Verordnung (EU) 2024/1028 gilt seit dem 20. Mai 2026 in der gesamten EU. Sie vereinheitlicht die Registrierung von Kurzzeitunterkünften dort, wo es ein Registrierungsverfahren gibt, und verpflichtet Plattformen, Aktivitätsdaten mit den Behörden zu teilen. In Spanien läuft dieser Austausch über die digitale Zentralstelle, die das Urteil bestehen ließ.
Und die befristete Vermietung auf Monate?
Die Vermietung für einige Monate mit belegtem Grund (Arbeit, Studium, medizinische Behandlung) fällt weiter unter das spanische Mietgesetz, braucht keine Tourismuslizenz und nach dem Urteil auch keine NRUA. Mehr dazu in unserem Leitfaden zum befristeten Mietvertrag.
Wie werden Einnahmen aus Ferienvermietung besteuert?
| Wenn Sie | Steuer | Was Sie wissen sollten |
|---|---|---|
| In Spanien steuerlich ansässig sind | IRPF | Die Minderungen von 50 % bis 90 % für Wohnraumvermietung gelten nicht für Ferien- oder befristete Vermietung |
| Nicht ansässig sind | Modelo 210 (IRNR) | 19 % mit abziehbaren Kosten bei Wohnsitz in EU oder EWR; sonst 24 % auf die Bruttoeinnahmen |
Die Zahlen zum Modelo 210 mit Rechenbeispiel finden Sie im Leitfaden zur Steuer für nichtansässige Vermieter.
Häufige Fragen
Nützt mir die bereits beantragte NRUA-Nummer noch etwas?
Nach der Aufhebung müssen Sie sie weder besitzen noch erneuern noch etwas dazu melden. Bestehen bleibt die Eintragung im Tourismusregister Ihrer autonomen Region, die das regionale Recht weiterhin verlangt.
Kann meine Eigentümergemeinschaft eine bereits laufende Ferienwohnung verbieten?
Sie kann mit drei Fünfteln beschließen, die Tätigkeit zu begrenzen oder zu verbieten, aber das Wohnungseigentumsgesetz sagt ausdrücklich, dass solche Beschlüsse nicht rückwirkend gelten. Ein Verbot, das schon in der Gemeinschaftsordnung steht, ist eine andere Frage: Klären Sie das mit einem Anwalt und der Gemeinschaftsordnung vor sich.
Brauche ich eine Tourismuslizenz, um monatsweise zu vermieten?
Nein. Die touristische Eintragung betrifft die Ferienvermietung nach Tagen oder Wochen. Die befristete Vermietung mit belegtem Grund richtet sich nach dem spanischen Mietgesetz.
Allgemeine Information, Stand September 2026, auf Basis des Urteils 620/2026 des Obersten Gerichtshofs, des Königlichen Dekrets 1312/2024 und des Wohnungseigentumsgesetzes. Keine Rechtsberatung: Die Regeln für Ferienvermietung unterscheiden sich je nach Region und Gemeinde.