Affitti turistici in Spagna dopo l'annullamento del registro nazionale (2026)
La Corte suprema spagnola ha annullato a maggio 2026 il registro nazionale NRUA. Cosa resta obbligatorio: registro regionale, condominio e piattaforme.
Se affitti una casa vacanze in Spagna, o pensi di farlo, la norma che ha fatto più rumore nel 2025 non esiste più nella forma in cui era stata approvata. Il 19 maggio 2026 la Corte suprema spagnola ha annullato il registro nazionale degli affitti brevi, il numero NRUA che ogni proprietario doveva chiedere. Questo non lascia gli affitti turistici senza regole: restano tre livelli, e quello che pesa di più è quello della tua comunità autonoma.
Che cosa ha annullato esattamente la Corte suprema?
La sentenza 620/2026 del 19 maggio ha accolto in parte il ricorso della Generalitat Valenciana contro il regio decreto 1312/2024 e ha annullato la procedura statale di registrazione. Altre sentenze del 21 maggio e del 1° giugno 2026 hanno ripetuto l'annullamento. Il motivo riguarda le competenze: lo Stato non può creare un registro che si sovrappone ai registri del turismo già gestiti dalle comunità autonome.
| Regio decreto 1312/2024 | Situazione a settembre 2026 |
|---|---|
| Obbligo del proprietario di chiedere il numero di registro statale (art. 5) | Annullato |
| Registro unico e procedura di iscrizione (artt. 8 e 9) | Annullati |
| Verifica del numero e dichiarazione annuale (art. 10) | Annullate |
| Obblighi delle piattaforme di affitto (art. 6) | In vigore |
| Sportello unico digitale per lo scambio di dati (art. 7) | In vigore |
In pratica: da maggio 2026 non devi più chiedere il NRUA né presentare la dichiarazione annuale collegata. Resta invece il fatto che le piattaforme inviano ogni mese all'amministrazione i dati di attività di ogni annuncio.
Che cosa resta obbligatorio?
1. L'iscrizione al registro del turismo della tua regione
Gli alloggi a uso turistico (viviendas de uso turístico) li regola ogni comunità autonoma. Quasi tutte richiedono di iscrivere l'immobile nel registro regionale del turismo prima di iniziare, ed è quel numero che ti chiederanno le piattaforme. I requisiti cambiano molto da una regione all'altra, e il comune può inoltre limitare l'attività per zone nel suo piano urbanistico. Controlla entrambe le cose prima di pubblicare l'annuncio.
2. L'autorizzazione del condominio
Dal 3 aprile 2025, in un edificio in condominio, avviare un affitto turistico richiede l'accordo espresso del condominio: il voto favorevole di tre quinti dei proprietari che rappresentino anche tre quinti delle quote (articolo 17.12 della legge spagnola sulla proprietà orizzontale, modificato dalla legge organica 1/2025).
Con la stessa maggioranza il condominio può approvare, limitare, condizionare o vietare l'attività, e aumentare fino al 20 % la quota di spese dell'alloggio turistico. Queste delibere non hanno effetto retroattivo: chi esercitava già l'attività in modo legale prima della votazione non ne è toccato.
3. Le piattaforme e il regolamento europeo
Il regolamento (UE) 2024/1028 si applica dal 20 maggio 2026 in tutta l'Unione. Armonizza la registrazione degli affitti brevi dove esiste una procedura di registrazione e obbliga le piattaforme a condividere i dati di attività con le autorità. In Spagna questo scambio passa dallo sportello unico digitale, che la sentenza ha mantenuto.
E l'affitto transitorio?
L'affitto per alcuni mesi con una causa documentata (lavoro, studio, cure mediche) resta sotto la legge spagnola sulle locazioni urbane, non richiede licenza turistica e, dopo la sentenza, nemmeno il NRUA. Lo spieghiamo nella guida al contratto di affitto stagionale.
Come si tassano i redditi dell'affitto turistico?
| Se sei | Imposta | Da sapere |
|---|---|---|
| Residente fiscale in Spagna | IRPF | Le riduzioni dal 50 % al 90 % per l'affitto di abitazioni non si applicano all'affitto turistico né a quello transitorio |
| Non residente | Modelo 210 (IRNR) | 19 % con spese deducibili se risiedi nell'UE o nel SEE; 24 % sul reddito lordo altrove |
I numeri del Modelo 210, con un esempio, sono nella guida all'imposta per non residenti.
Domande frequenti
Il NRUA che ho già ottenuto serve ancora a qualcosa?
Dopo l'annullamento non devi più averlo, rinnovarlo né dichiarare nulla collegato a esso. Quello che non sparisce è l'iscrizione al registro del turismo della tua comunità autonoma, che la normativa regionale continua a richiedere.
Il mio condominio può vietare una casa vacanze già in attività?
Può deliberare a tre quinti di limitare o vietare l'attività, ma la legge sulla proprietà orizzontale dice espressamente che queste delibere non hanno effetto retroattivo. Un divieto già scritto nel regolamento condominiale è un'altra questione: valutalo con un avvocato, regolamento alla mano.
Serve una licenza turistica per affittare a mesi?
No. L'iscrizione turistica riguarda l'affitto vacanze a giorni o settimane. L'affitto transitorio con causa documentata è regolato dalla legge sulle locazioni urbane.
Informazione generale, aggiornata a settembre 2026, basata sulla sentenza 620/2026 della Corte suprema, sul regio decreto 1312/2024 e sulla legge sulla proprietà orizzontale. Non è consulenza legale: le regole sugli affitti turistici cambiano secondo la regione e il comune.