Desahucio por impago: plazos reales, costes y cómo evitarlo
Cuánto tarda de verdad un desahucio por impago en España, qué cuesta, cómo funciona la enervación y qué hacer para no llegar a juicio.
Cuando el inquilino deja de pagar y la vía amistosa se agota, el camino es el desahucio por falta de pago: un juicio verbal que termina con la recuperación de la vivienda y, en teoría, el cobro de la deuda. La pregunta que importa: ¿cuánto tarda?
Las fases y sus plazos
- Requerimiento previo (burofax): no es obligatorio para demandar, pero sí para que el impago no sea "enervable" si requieres con 30 días de antelación. 1 mes.
- Demanda: necesitas abogado y procurador (obligatorios). Redacción y presentación: 2–4 semanas.
- Admisión y citación: el juzgado admite, requiere al inquilino y fija fechas. Aquí se acumula el grueso de la espera: 3–8 meses según la carga del juzgado.
- Juicio (si se opone) y sentencia: 1–3 meses más.
- Lanzamiento: fecha de desalojo con comisión judicial, 1–3 meses tras la sentencia.
Total realista: de 6 a 18 meses desde el primer impago hasta recuperar las llaves, según juzgado y si hay oposición o situación de vulnerabilidad (que puede suspender el lanzamiento).
La enervación: el pago que frena el desahucio
El inquilino puede parar el desahucio pagando todo lo debido antes del juicio — una sola vez. No cabe enervación si ya se le requirió fehacientemente de pago con al menos 30 días y no pagó. Por eso el burofax inicial bien hecho importa tanto.
Qué cuesta
- Abogado + procurador: 1.000–2.500 € en total, según plaza y oposición.
- Rentas que siguen sin cobrarse durante todo el proceso.
- La sentencia suele condenar en costas al inquilino, pero cobrarlas de un insolvente es otra historia.
Cómo no llegar aquí
La mejor defensa es previa: scoring de solvencia antes de firmar, actuar al primer impago (ver inquilino moroso: qué hacer paso a paso) y, si el alquiler es parte de tus ingresos, un seguro de impago que adelante las rentas y pague el pleito.
Guía informativa, no asesoramiento jurídico. Cada caso necesita revisión profesional.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tarda un desahucio por impago en España?
Entre 6 y 18 meses desde el primer impago hasta el lanzamiento, según la carga del juzgado, si el inquilino se opone y si concurre situación de vulnerabilidad. La media ronda los 9-12 meses.
¿Puede el inquilino parar el desahucio pagando?
Sí, una única vez (enervación): si paga todo lo debido antes del juicio, el proceso se archiva. No puede enervar si se le requirió fehacientemente el pago con al menos 30 días de antelación a la demanda.
¿Necesito abogado para un desahucio?
Sí. En el juicio de desahucio por falta de pago son preceptivos abogado y procurador, con un coste orientativo conjunto de 1.000 a 2.500 €.