Despejo por falta de pagamento em Espanha: prazos reais, custos e prevenção
Quanto tempo demora realmente um despejo por falta de pagamento em Espanha, quanto custa, como funciona a enervación e como evitar o tribunal.
Quando o inquilino deixa de pagar e a via amigável se esgota, o caminho é o despejo por falta de pagamento (desahucio por falta de pago): um processo judicial que termina com a recuperação do imóvel e, em teoria, a cobrança da dívida. A pergunta que importa: quanto tempo demora?
As fases e os seus prazos
- Interpelação prévia (burofax): não é obrigatória para processar, mas exigir o pagamento 30+ dias antes da entrada retira ao inquilino o direito de travar o processo pagando tarde. ~1 mês.
- Ação judicial: advogado e procurador obrigatórios. Redação e entrada: 2–4 semanas.
- Admissão e citação: o tribunal admite a ação e marca datas. É aqui que se acumula a maior parte da espera: 3–8 meses conforme a carga do tribunal.
- Julgamento (se contestado) e sentença: mais 1–3 meses.
- Lanzamiento: data de despejo com a comissão judicial, 1–3 meses após a sentença.
Total realista: 6 a 18 meses desde a primeira renda em falta até recuperar as chaves, conforme o tribunal, a oposição e as regras de vulnerabilidade (que podem suspender o despejo).
A enervación: o pagamento que trava o despejo
O inquilino pode travar o despejo pagando tudo o que deve antes do julgamento — uma única vez. Não há enervación se lhe exigiu o pagamento de forma certificada pelo menos 30 dias antes da ação e não pagou. Por isso o burofax inicial importa tanto.
Quanto custa
- Advogado + procurador: 1.000–2.500 € no total, conforme a praça e a oposição.
- As rendas que continuam por pagar durante todo o processo.
- A sentença costuma condenar o inquilino nas custas — cobrá-las a um insolvente é outra história.
Como nunca chegar aqui
A melhor defesa é a montante: estudo de solvência antes de assinar, agir à primeira renda em falta (ver inquilino que não paga: passo a passo) e, se a renda pesa no seu rendimento, um seguro de incumprimento que adianta as rendas e paga o processo.
Guia informativo, não aconselhamento jurídico. Cada caso precisa de revisão profissional.
Perguntas frequentes
Quanto tempo demora um despejo por falta de pagamento em Espanha?
Entre 6 e 18 meses desde a primeira renda em falta até ao despejo, conforme a carga do tribunal, a oposição do inquilino e as proteções de vulnerabilidade. A média ronda os 9–12 meses.
O inquilino pode travar o despejo pagando?
Sim, uma única vez (enervación): se pagar tudo antes do julgamento, o processo é arquivado. Não é possível se o pagamento foi exigido de forma certificada pelo menos 30 dias antes da ação.
Preciso de advogado para despejar um inquilino em Espanha?
Sim. No processo de despejo por falta de pagamento, advogado e procurador são obrigatórios, com um custo conjunto orientativo de 1.000–2.500 €.