Zonas tensionadas: tope al alquiler y qué cambia para el propietario (2026)
Dónde hay zonas tensionadas en 2026, cómo se calcula el tope a la renta de un contrato nuevo, qué es un gran tenedor y la reducción del 90 % en el IRPF.
Si tu piso está en una zona de mercado residencial tensionado, la renta del próximo contrato no la decides solo tú. La Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, fija un tope que depende de lo que pagaba el inquilino anterior, un límite más estricto si eres gran tenedor y, a cambio, la mayor reducción fiscal que existe para un alquiler de vivienda.
Las cifras generales del alquiler en España, como fianza, duración mínima e índice de actualización, están recogidas con su fuente en la ficha de referencia de España.
¿Qué es una zona tensionada y quién la declara?
La declara la administración autonómica competente en vivienda cuando se cumple alguna de estas dos condiciones (artículo 18 de la Ley 12/2023):
- El coste medio de la hipoteca o del alquiler, más gastos y suministros básicos, supera el 30 % de los ingresos medios de los hogares de la zona.
- El precio de compra o alquiler ha crecido en los cinco años anteriores al menos tres puntos por encima del IPC acumulado.
La declaración dura tres años y se puede prorrogar año a año.
¿Dónde hay zonas tensionadas en 2026?
En julio de 2025 el Ministerio de Vivienda contaba 301 municipios en cuatro comunidades autónomas. En 2026 se han sumado nuevas zonas y una quinta comunidad, Asturias.
| Comunidad | Zonas declaradas (selección) |
|---|---|
| Cataluña | La gran mayoría de municipios declarados, en las cuatro provincias, desde 2024 |
| Navarra | 21 municipios, entre ellos Pamplona/Iruña, Tudela y Estella-Lizarra (2025) |
| País Vasco | Donostia/San Sebastián y Galdakao (2025); Pasaia, Zestoa, Arrasate/Mondragón y Basauri (2026) |
| Galicia | A Coruña (2025); Santiago de Compostela (2026) |
| Asturias | Barrios de La Arena y Cimadevilla (Gijón), La Magdalena (Avilés), Llanes y Luanco (Gozón) (2026) |
La lista oficial se publica cada trimestre en el BOE, y en algunos municipios solo afecta a determinados barrios. Comprueba tu dirección exacta antes de firmar.
¿Cuánto puedo cobrar en un contrato nuevo?
Depende de si eres un propietario particular o un gran tenedor (artículo 17, apartados 6 y 7, de la Ley de Arrendamientos Urbanos).
| Tu caso | Tope de la renta inicial |
|---|---|
| Propietario particular | La última renta del contrato de vivienda habitual vigente en los últimos cinco años en esa misma vivienda, con su actualización anual ya aplicada |
| Gran tenedor | El límite del sistema estatal de índices de precios de referencia para esa vivienda |
Además, no puedes repercutir al nuevo inquilino gastos o cuotas que el contrato anterior no le repercutía.
El particular puede subir hasta un 10 % sobre esa última renta en cuatro casos:
- La vivienda se rehabilitó en los dos años anteriores.
- Se hicieron obras de mejora energética con un ahorro de energía primaria no renovable del 30 % en los dos años anteriores.
- Se hicieron obras de accesibilidad en los dos años anteriores.
- El contrato es de diez años o más, o da al inquilino derecho a prorrogarlo hasta diez años.
Si la vivienda no tuvo contrato de vivienda habitual en los últimos cinco años, esta regla no fija un tope al particular. Al gran tenedor le aplica el índice igualmente.
¿Soy gran tenedor?
Según la Ley 12/2023, lo eres si tienes más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o más de 1.500 m² construidos de uso residencial, sin contar garajes ni trasteros. La declaración de cada zona puede bajar el umbral a cinco o más viviendas situadas en esa zona, así que un pequeño inversor puede ser gran tenedor en una ciudad y no en otra.
¿Puede el inquilino quedarse más tiempo?
Sí. En zona tensionada, cuando el contrato llega al final de sus prórrogas, el inquilino puede pedir una prórroga extraordinaria por años, hasta un máximo de tres, en las mismas condiciones. El propietario debe aceptarla salvo que firmen un contrato nuevo, pacten otras condiciones o el propietario necesite la vivienda en los términos del artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
¿Qué ventaja fiscal tiene alquilar en zona tensionada?
Si tributas en el IRPF, el rendimiento neto del alquiler de vivienda habitual se reduce según el caso (artículo 23.2 de la Ley del IRPF, contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023):
| Reducción | Cuándo se aplica |
|---|---|
| 90 % | Nuevo contrato en zona tensionada con una renta al menos un 5 % más baja que la del contrato anterior |
| 70 % | Primer alquiler en zona tensionada a jóvenes de 18 a 35 años, o vivienda social o asequible alquilada a una administración o entidad sin ánimo de lucro |
| 60 % | Vivienda rehabilitada en los dos años anteriores al contrato |
| 50 % | Resto de alquileres de vivienda habitual |
Los contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023 conservan la reducción del 60 %. Con 10.000 € de rendimiento neto, pasar del 50 % al 90 % baja la base que tributa de 5.000 € a 1.000 €.
Preguntas frecuentes
¿Puedo subir la renta a mitad de contrato en zona tensionada?
Solo con la actualización anual pactada en el contrato. Para contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023 el índice de referencia es el IRAV del INE. Lo explicamos en la guía para actualizar la renta del alquiler.
¿Qué pasa si mi piso lleva años sin alquilarse?
Si no tuvo contrato de vivienda habitual en los últimos cinco años, el tope basado en la renta anterior no se aplica a un propietario particular. Si eres gran tenedor, el límite del índice de referencia se aplica igualmente.
Si vivo fuera de España, ¿puedo aplicar la reducción del 90 %?
Estas reducciones pertenecen al IRPF, el impuesto de los residentes, y no figuran en el régimen del modelo 210 de los no residentes. Si cambia tus números, plantéalo a un asesor fiscal antes de declarar.
Información general, actualizada a septiembre de 2026, basada en la Ley 12/2023, la Ley de Arrendamientos Urbanos, el manual de IRPF de la Agencia Tributaria y las resoluciones trimestrales del BOE. No es asesoramiento jurídico ni fiscal.